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共有产权房公租房棚改2018年租房还是买

2020-01-18 来源:北京租房网

  共有产权房、公租房、棚改2018年租房还是买房?

  京城楼市,辞旧迎新。新春的第一期《第一房产》节目,我们邀请了北京市房协秘书长陈志、亚豪机构市场总监郭毅、北青房产频道主编胡莲3位地产大咖做客演播室,就购房者所关心的共有产权房、公租房、棚改问题,以及2018年买房还是租房、房价涨跌等问题,嘉宾们在节目中也都做了全面回答,总之全是干货哦!

  共有产权房

  主持人:2017年在我们房地产市场当中出现了一个新兵,就是共有产权房,几位老师对共有产权房能否聊一聊呢?

  陈志:共有产权的概念是2017年的新概念,目的就是来解决夹心层住房的支付困难。政府从政策保障的角度来看是需要对这部分家庭进行强有力的政策支撑。但是从市场运作的角度来推行的话,又需要具有相应的市场的因素,从这个角度去看的话,两者需要很好的结合。我们需要对于目前存在的大量支付能力不足的家庭给予结构上的支持,所以这类产品对于调结构,特别调供给结构有非常重要的作用。

  主持人:共有产权房的数量多不多呢?郭毅总能不能来给我们介绍一下这个情况。

  郭毅:去年北京的共有产的土地供应规模是270公顷,规划建筑面积是330万平方米,能开发建设成为共有产权住房的套数大概就是四五万套。共有产权住房到现在为止开始上申购的项目是八个项目,像朝阳,像海淀,以及昌平的五环周边的一些区域。另外还有一些项目是位于六环周边,价格就相对比较低。一些远郊的项目,包括延庆,以及平谷它的申购价格基本都是在一万四左右,单套总价从六七十万到百十来万。稍微位置好一点的,比如朝阳的常营,海淀的永丰的这种项目,价格也不过就是两三万,总价来看也就是二三百万到三四百万这样的一个价格区间。

  陈志:从2017年开始到2021年,有这样的一个北京供地计划的排布。

  郭毅:在这五年里,每年都要供应五万套共有产权住房的供地。

  主持人:我相信很多电视机前的观众朋友们,看到我们这期节目都心里对这个共有产权房特别的痒痒想申购对吧?我相信三位老师应该也对共有产权房其中的一个细则,应该也很清楚,就是新北京人政策。

  胡莲:没错,其实在座的可能就我是新北京人。那么作为一个外乡人来北京,在北京生活了很多年的年轻人,共有产权房的推出真的是一个很大的福利,因为之前两年北京房地产市场有一个特别明显的趋势,就是所谓的刚需房逐渐的消失,或者叫边缘化,因为按照北京的土地拍卖的规则,土地的价格越来越高,很多房子都变成了所谓的高端住宅。还有一部分政府大力去做的自住型商品房,很多人去排队申购,申购上的机率越来越小,尤其是一些热门的地段,热门的项目。所以共有产权住房其实解决的一个门票的问题,对于很多新北京人来说,它可以拿一个相对能够接受的这种资金量去进入到有产权的房子这样一个领域。那我想这种福利应该说是一个解了一个燃眉之急,雪中送炭形式的一种制度创新。

  公租房

  主持人:购买共有产权房门槛虽然不高,但是动则十几万,甚至几十万对于有的家庭来说也是稍稍有些困难。那遇到这样的情况,究竟该怎么办?

  陈志:很多能力相对弱的家庭,普通商品房买不了,可以去考虑购买享受政府给你提供政策性优惠的共有产权房,那么,共有产权房的支付能力还不足,那怎么办?政府有我们租赁的房屋的政策。

  胡莲:没错,而且这个政府主导的这种住房产品还不像纯市场化的,可能面临租金的上涨或者快速上涨,或者面临到你租期的这种限制,政府以长租保障这样的方式去提供租赁产品,相对来说非常有益于租户。

  郭毅:其实北京公租房是从2012年、2013年左右开始推出的,早期的时候是单独的公租房小区,像早期石景山那个公租房的小区的,后来随着公租房这种供应规模逐渐的增加,同时也是为了满足我们公租房的居住人群对于整个周边的生活配套,居住品质的要求,所以逐步的是在我们的普通商品住宅小区里面开始配套的去建设一部分公租房,这样的公租房租户就能够享受到跟商品房的业主同样的一个服务品质,同样的社区环境,以及周边的这种相对来说比较好的这样一个配套服务。

  主持人:但是最早一谈到这个公租房大家都觉得只能满足住的需求。自从2017年开始咱们公租房,真的是谁看谁想住。

  陈志: 过去七八十年代,我们的房屋建设是不存在保温要求的,或者我们保温要求很低,后来又有了外墙外保温,我们的建筑节能标准从百分之五十几,到百分之六十几,到百分之八十几,不同的时期有不同的要求。

  胡莲:之前作为媒体我也去参与过这种公租房的一些试点工程的报道。包括像在石景山那边的公租房的一个工地现场,我看到那个现场完全颠覆了我对于工地的一个想象。一般工地你会想象它建筑垃圾会很多,污水横流,装饰材料堆放特别的混乱,但是那个施工工地现场就像现代化工厂一样,是装配式的那种,非常的整洁干净,可以想象将来入住之后整个社区的品质应该也是非常好的。

  主持人:其实我觉得这个对于房子来说,早该有这个概念的革新了,很多人都说你看买个房才是自己的,但租房过日子其实也不错。

  胡莲:也就是说,在公租房上面不仅仅是提供了一个住的地方,而是提供了一个绿色的低能耗高品质的这种住宅,而且引用了装配式建筑的这样一个施工工艺,就是感觉这种工艺上的创新对于快速的大规模的建设公租房这种提高效率是非常有帮助的。

  陈志:其实更核心的目标就是让我们老百姓,建筑物的使用者,提高他的舒适度,他的生活安逸性。公租房毕竟是一个长期使用过程,因此我们要满足更多住户的要求,使得我们通过装配式能够达到一个更长期的一种使用,让我们整个的建筑品质提高。

  主持人:公租房越来越好

  ,但是这个公租房的供应量怎么样呢?

  郭毅:公租房到现在为止,我们的开发建设量是20万套,实际到目前一个分配的规模是在15.76万套,所以我们看从公租房来说还是满足大部分的这种低收入,需要住房困难家庭他们实际的一个居住需要,但同时又能付出一个相对比较低的一个租赁成本。

  主持人:很多观众都给我们反映说公租房里面配套条件非常的好,家里灯泡坏了一个立马物业的人就上门进行维修。

  胡莲:像公租房这个物业也都是由住房保障中心去审核认定的,它是有一定资质的要求和服务水准要求的。我们家那边亦庄那边也有商品房的配套的公租房小区,从我的那个日常的观察来说,这个小区里头该有的这些健身设施,包括绿化,包括整个社区环境,我感觉都非常不错,希望这样的小区越来越多吧。

  棚改

  主持人:其实谈完公租房,有观众给我们发来说,2017年对他感触最深的一件事情就是他们家终于拆迁了,他是属于棚改的受益户,为什么这么说?以前住平房的时候需要排队上厕所,冬天特别冷,很多东西都不方便。那现在终于是棚改了,同时还是原址回迁。

  胡莲:我身边有很多朋友是老北京人,老北京人就是住在西单后身,紧挨着西单后面的胡同里边。他就跟我讲,他们那个居住条件让我很吃惊。

  主持人:你说这个我特别有感触,打小我就是在胡同里长大的,然后这个厕所先搁一边,反正洗澡我觉得是个难题,那时候家家没有这个上下水,没法用热水器。

  胡莲:北京的棚户区的形成是有历史原因的,比如说像门头沟过去因为是工矿,采矿,包括一些临时住宅,临时的供工人居住的这种房子,那么就日积月累就形成了这个棚户区,在市中心也有大量的所谓的棚户区。棚改无疑也是2017年整个中国楼市的一个热点关键词,不光是北京,很多的城市也都是在棚改上面做了很大的投入,也带动了很多市场的这种热度。

  陈志:也确实给那些拆迁户,确实带来了很大的一种生活上的改变,无论是家庭的财产也好,毕竟你居住这一块的财产属性还是很大的。

  317新政

  主持人:在我们已经过去的2017年当中,我觉得贡献最大的一个功臣,那可谓就是咱们年初317新政了,让很多老百姓都实现了自己的购房梦,也让北京市的楼市价格趋于一个平稳的走势。那么,317新政,究竟给北京楼市带来了什么样的作用?

  陈志:中央在2016年其实已经明确,房子是用来住的,不是用来炒的。特别住宅市场的一个发展定位,虽然它兼有金融属性,兼有资产属性,但是更多的是叫生活消费品。从这个角度来上,北京市迅速启动了新一轮我们叫市场端的这样一种调控,给予全行业一个目标。

  郭毅:317之后市场政策逐渐补充和完善,我们从目前来看,整体的调控政策北京呈现了五限的特点,即限购、限贷、限售、限价、限迁,其实从整个调控完善程度来说,已经达到了一个历史巅峰的状态。

  陈志:其实我们细看,317以后陆陆续续看到的不仅仅是317这一个时间结点,我们能看到的是一系列,一直持续到现在的,我们还会看到未来相应的一些制度和政策出台。

  郭毅:317之后大概出台的政策应该跟房地产相关的有50条政策。比如说跟学区房相关的政策,之前我们是一房一学籍对应的,现在是逐渐各个区都在改变这样的政策,变成多校摇号,然后大家可能不清楚,比如说之前北京买平房是不限购的,那么之后政策出台买平房也限购了,也得考虑你有没有购房资格的问题。

  主持人:其实聊到317新政,我觉得给我感触最深的就是政策不再是一刀切了,而是个性化、人性化的去推出,从而保证了房地产健康稳定的发展。2017年跟2016年的房地产的数据对比来看,应该反差还是挺大的吧?

  郭毅:非常非常大,从新房市场到二手房市场都出现了一个成交几乎腰斩的一个局面,特别是二手房市场,我们看到2017年因为317政策调控的一个具有标志性的结点性的事件出来,二手房市场整体的成交量由以前每年30万套左右,去年降到了只有14万套。那么这样的一个大幅度的衰减,其实对市场形成了一个深重的打压。

  胡莲:说到这个317新政,其实特别有感触, 2017年的春节之后,有一段时间317之前,我有朋友卖房,他挂出去一周之内,几十波的客户来看房,最多的一天有十几波客户,最后选择的全款的客户把这个房子成交了,这个成交可以说是掏顶了,在317之后房价其实是一直在下跌。数据显示2017年的均价下跌了百分之十三左右。同样的房子在年初的时候可能总价在六百万左右,到年底的时候可能五百万出头就能够拿下。

  陈志:以317作为一个时间结点去看的话,市场会越来越规范。

  郭毅:我觉得这个是调控政策在紧缩的状况下,又充满人性化这样一个不断调整的过程。

  胡莲:所以导致房价回归到本来应该有的水平。

  主持人:其实有了317新政之后,我们北京的房地产市场更加区域稳定,政策也人性化,让咱们老百姓住有所居,住有所乐。

  租房还是买房

  主持人:2018年,其实刚才咱们老百姓最关心的问题可能还是房价的涨跌,究竟2018年是租房还是买房,三位老师怎么看?

  陈志:这个事主要还是要看你的支付能力,无论租和买都要看这个,无非就是你要什么样的生活,怎样选择的问题,它和市场没有什么太大的关联。

  主持人:的确,其实根据自己的经济实力租和买都是可以的。胡主编到你这问题可能就是要一个台阶了,2018年适不适合买房?

  胡莲:根据自己的支付能力来,其实也隐含了一个意思,这个支付能力是有弹性的。我有五十万我就要买首付一百万的房子,欠五十万怎么办?各种办法去借钱,去凑齐这个首付。那么买超过了自己实际支付能力的房子是一种普遍的现象,那么这是过去的一个买房的观点。那么2018年我认为还是根据自己的消费能力买房,也就是说你有多少钱办多少事,适合租就租,适合买就买,因为政府释放了一个房价稳定的预期这是第一。第二,在这个够着买的话也会面临很多这种风险,政策的风险,再一个,过去够着买是冲着房价上涨去的,只要房价一上涨能抵消覆盖贷款的成本。也就是说你完全可以等着自己的收入增长赶上这个房价的平稳的房价,那么你可以通过自己的这种踏实的劳动去改善自己的居住条件,所以这是我对2018年的基本的判断。

  主持人:就是2018可以买,但你一定要量力而行。

  胡莲:没错。

  北京哪些区域值得买

  主持人:郭老师,从这个数据的角度来说,或者说您看到这么多的项目的角度来说,2018年有什么值得我们老百姓去关注的区域吗?

  郭毅:其实我觉得2018年上市的项目量会很大,既有共有产权住房,也有限房价的商品房,还有早期出让土地当中对于整体的产品规划条件和房价水平并没有做出多过限制的产品。所以这种供应规模是第一非常集中,第二产品类型是呈现一个百花齐放的一个状态。那么其实说到一些相对比较集中的片区,我觉得可能还是从北京的几个产业的功能新区上去做布局。我们看北边的未来科学城周边,其实从去年到今年的供地上来说都是非常集中的,项目的量也会在今年逐渐有所显现。东部就是北京的城市副中心,今年年底应该说目前来看整个的政策四套班子已经陆续往城市副中心去搬迁了,副中心整体的城市化的升级和改造,以及城市的生活配套的服务提升都有了一个非常明显的颠覆式的改变。

  胡莲:从我个人来讲,除了政府提供的公租房之外,我觉得还应该关注集体建设用地这个提供租房的制度突破,在2018年我觉得这是一个看点。另外就是北京也推出了一批商品房用地,但是企业去自持,企业自持的话将来也会推出大量的这种租赁住房,那这一块也是一个很重要的补充。

  主持人:的确,今天我们这一期节目是干货满满。其实2018年已经到来了,不管2018年的楼市怎么样,房子始终是咱们的民生大事,所以只要您坚持房子是用来住的,不是用来炒的,什么时候买房都是适时的时候。

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